启点优配房地产金融要聚焦新需求

　　○郭子源

　　当前，房地产贷款增速正在回升。中国人民银行最新发布的数据显示，截至2025年一季度末，房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%启点优配，增速比上年末高0.2个百分点，一季度增加6197亿元。其中，房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%，一季度增加3535亿元。

　　房地产贷款增速回升是金融支持合理存量、增量需求的综合结果。从存量需求看，保交房工作有力推进，城市房地产融资协调机制扩围增效。目前，商业银行审批通过的“白名单”贷款已增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付。从增量需求看，城市更新工作有序推进，信贷资金投向了城中村改造、基础设施和重大项目建设、物业项目更新改造等领域，形成了一批实物工作量。

　　我国房地产市场仍处在调整转型过程中，新旧动能亟待转化。一方面，部分地区的房地产去化压力较大，刚性和改善性需求有待进一步释放。人民银行发布的《2025年第一季度中国货币政策执行报告》指出，房地产领域的库存去化周期仍然较长。另一方面启点优配，居民对于绿色、智能、安全的好房子的需求不断扩大，老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔。

　　接下来，房地产金融要聚焦、把握新需求，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法等。金融机构要强化高品质住房资金供给，持续巩固房地产市场稳定态势。与此同时，为城市更新行动提供丰富多样、量身定制的金融产品与服务。

　　一要聚焦服务的精准性。以城市更新为例，不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求均存在差异，这就要求金融服务要量体裁衣，提升精准度。当前，金融管理部门正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，将实行项目清单制管理，由城市政府对项目进行初选，金融机构对备选项目自主评审，形成城市更新贷款项目清单，从而增强融资的精准性、适配性和有效性。

　　二要增强服务的协同性。房地产金融是一个系统工程，涵盖了财政资金、结构性货币政策工具、债权投资、股权投资、物权投资等，多类型融资工具要发挥各自优势，有效协同、相互补位。其中，要继续用好保障性住房再贷款，激励引导金融机构支持地方国有企业收购已建成、未出售的商品房，用于配租配售；用好抵押补充贷款，支持政策性、开发性金融机构为保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等提供信贷支持；完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。

　　三要统筹发展和安全。金融支持房地产市场平稳健康发展启点优配，要坚持市场化、法治化原则。在政策落地的过程中，金融机构要针对不同类型的项目特点，合理、合规设置业务品种、贷款额度、期限、利率、还款方式等，同时坚持风险可控原则，在全面测算项目综合收益和风险的基础上，开展授信审批和风险管控，做好专款专用和资金封闭管理，确保资金落地准、见效快、运行稳。

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